Gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli husular nelerdir ?

Bir taşınmaz (gayrimenkul) satın alınmadan önce 3 temel açıdan incelenmelidir.

1) Tapu sicili araştırması:
Gayrimenkule ait tapu senedi fotokopisi yada tapu sicil bilgileri ile gayrimenkul'ün bağlı bulunduğu tapu ve kadastro müdürlüğüne müracaat ediniz. Bu dairede taşınmazın üzerinde ipotek olup olmadığını, şerh(ler) bulunup bulunmadığını, Haciz olup olmadığını ve Tapu sahibinin kim/kimlere ait olduğunu inceliyebilir/öğrenebilirsiniz. Tapu sicil müdürlüklerinde bilgi edinebilme ile ilgili AÇIKLAMAYA* bakınız.
 AÇIKLAMA*: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1020 nci maddesi gereği "Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir." Hükmünü içermektedir.Buna göre, Gayrimenkulün kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğüne şahsen veya vekaleten müraacat edilmesi durumunda, ilgilisi olduğunuzu belgelemeniz kaydı ile ilgili taşınmaza ait bilgilerin verilmesi mümkündür.Bir taşınmazın ilgilisi olduğunuzu belgeliyebilmenizin kimlik, veraset belgesi, vekalet, mahkeme kararı gibi belgelere dayandığını unutmayınız.
2) Belediye sicili araştırması:
Söz konusu gayrimenkule ait tapu senedi fotokopisi, bina vergisi ve çevre temizlik vergisi makbuzu ve tapu sicil bilgileri ile gayrimenkul'ün bağlı bulunduğu belediyeye müracaat ediniz. Bu dairede gayrimenkule ait çevre temizlik ve bina vergisi sorugusunu yapabilir ayrıca tapuda göstermeniz gereken BEYAN DEĞERİ MATRAHI'nı da öğrenebilirsiniz. Ayrıca Belediye binasındaki imar müdürlüğüne de giderek söz konusu gayrimenkule ait plan ve projelere bakarak, çıplak gözle gözdüğünüz gayrimenkul'ün belediye kayıtlarında da yanı olup olmadığına (kaçak yapı olup olmadığına yada balkon gibi çekme kat gibi çıkmaların belediye iznine tabi olup olmadığına) bakabilirsiniz. Ayrıca bu kurumda yapının yaşı ile inşaat bilgilerine ulaşmanız mümkündür.

3) Komşuluk açısından araştırma:
İster daire almaya niyetlenin ister işyeri, her durumda ikamet edeceğiniz yada (alıp kiraya verseniz bile) sahip olacağınız gayrimenkul'ün çevre tanımlamasını yapmanızı tavsiye ediyoruz.

Satın alacağınız taşınmaz bir daire ise:
a) Apartman kapısının (cümle kapısının) kapalı olup olmadığına dikkat edin. Eğer dış kapı anahtar ile açılıp kapatılıyor ise o binada komşuluk ilişkileri söz konusudur. Ancak kapı ardına kadar açık ve anahtara ihtiyaç yok ise o binadaki komşuluk ilişkileri ile ilgili daha kapsamlı bir araştırma yapmanız gerekebilir !
b) Bir asansör varsa bile, merdivenleri yaya olarak çıkın. Ve tüm dairelerin apartman boşluğunu temiz tuttuğundan ve işgal etmedeğinden (bidon v.b gereçlerle ortak kullanım alanını şahsileştirmek bir anlamda işgal demektir) emin olun. Ayrıca merdivenlerden çıkarken dairelerden gelebilecek olası gürültü kirliliğinide inceliyebilirsiniz. Bu ayrıntı size bir dairedeki nüfus konusunda ayrıntı verecektir. Son olarak ta ortak kullanılan alanların (apartman boşluğunun) boyalı ve bakımlı olup olmadığını gözlemleyin. Bu bilgi size komşuların birlik ve beraberliği açısından önemli bir ipucu verecektir.
c) Daireyi beğenirseniz, apartman sakinlerini de ziyaret edin. Bu yol ile hem komuşlarınız hakkında bilgi sahibi olabilir hemde satın almak istediğiniz gayrimenkul ile ilgili satıcının saklayabilmesi muhtemel bazı ayrıntılar hakkında da bilgi edinebilirsiniz.
d) Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul'ün bulunduğu çevreyi akşam ve gece saatlerinde de inceleyiniz. Muhtemeldir ki, gündüz gözüyle gördüğünüz çevre aslında akşam üstü sizin zannettiğinizden çı,ok daha fazla gürültülü bir ortama sahip olabilir. Akşam ve gece saatlerinde yapılacak bir gözlem söz konusu gayrimenkul çevresindeki esnaf ile ilgilide geniş çaplı fikir edinmenizi sağlayacaktır.
e) Apartmanda bir yönetici olup olmadığını, bir kapıcı olup olmadığını ve olası apartman giderleri ile olası aidat fiyatları hakkında da bilgi edinin.
f) Satın alacağınız daire bir bodrum kat ise, o dairenin bir altında başka bir kat yada başka bir boşluk olup olmadığını araştırın. Eğer söz konusu bodrum dairenin altında boş bir alan yok ise bunun anlamı direkt olarak toprağın üzerinde oturduğudur. Gerekli yalıtım işlemleri yapılmamış bir bodrum dairenin toprakla direkt teması ile oluşan olası rutubet ve olası koku, sonradan giderilmesi güç bir sorundur !

Kaynak: Mehmet Ali KURUOĞLU

Anladığım kadarı ile almak istediğiniz gayrimenkulde kat irtifakı kurulmuş,kat6 mülkiyetine geçilmemiş,burda önemli bir konu daha var alacağınız dairenin yapı kullanma izni yada diğer adı ile oturma ruhsatı var mı eğer oturma ruhsatı var ise apartmandaki diğer daire sahipleri ile birlikte hareket ederek kat mülkiyetine siz aldıktan sonra da geçebilirsiniz

Merhaba,
Faydalı bilgileriniz için teşekkür ederim. Benim kafamı karıştıran bir konu var, almayı düşündüğüm evin tapusunda Ana Gayrimenkul kısmında niteliği "arsa" olarak geçiyor. Kat irtifakı yazıyor altta ve Bağımsız Bölüm kısmında ise niteliği "daire" olarak geçiyor. Sınırı ise paftasında yazıyor. Acaba bu evi alırsam ilerde bir sorun yaşar mıyım acaba?


Saygılarımla

Syn Bazil...
Arkadaşım cevap vermiş gerçi ama sadece genel mantığını belirtmek istiyorum..

Söz konusu daire ile ilgili tarifinize göre, kat irtifakı söz konusu.
Kat irtifakı olsa bile bazı dairelerın İSKAN'ı kurulmamış olabiliyor.
Bu anlamda elinizde tapu belgesi ile beraber TAPUYA değil BELEDİYEYE gitmeniz gerekiyor.
her belediyenin bir imar arşivi vardır. Bu arşivlerde bağlı bulunan beldedeki taşınmazlara ait SON 53 yıllık kayıtlar mevcuttur (belediye kayıtları 53 yıl önce tutulmaya başlandı - en azından fatihte durum böyle). Sizde bu kayıtlar arasından İSKAN belgesine odaklanmalısınız. İskan var ise daire sıkıntılı değildir ve hatta krediye uygundur.
Tapu dairelerinde sadece İSKANLI taşınmazların PROJEleri bulunur. İskan yok ise bunun anlamı, yapının arsa olduğu yönündedir. ki tapusuda arsa-tapusu yada hisseli tapu diye anılır.

Bankacıların dahi en çok karıştırdığı durum budur. (Bankacılar konuya hakim değildir, çünkü gayrimenkul araştırmasını bankalar adına anlaşmalı eksperler yaparlar)

1) Kat mülkiyeti (krediye uygundur ve iskanlıdır)
2.A) Kat irtifaklı ve iskanlı ise krediye uygundur.
2.B) Kat irtifaklı ama iskansız ise krediye uygun değildir.
3) Hisseli-tapu yada Toprak-tapusu krediye uygun değildir.

Maviler sorunsuz kırmızılar ise sorun teşkil edebilecek niteliktedir.

Eğer iskan belgesi yok ise ve eğer aldıktan sonra apartman sakinleri ile birleşir çıkartırız diyorsanız, bu ancak aşşağıdaki koşullarda mümkündür.
1) Müteahit / yada binayı inşaa edenin kaçak kat çıkmamış olması,
2) Projede belirtilen sınırların dışına çıkılmamış olması, (örneğin, fazladan bir balkon yada ön cepheye bir cumba yada arka cephede balkon büyütülmesi)
Sonuç olarak binada proje dışı bir ilave söz konusu ise "Mıntıka mühendisleri" ve "Kadastro memuru" iskan kurulurken binayı inceliyeceğinden bu belgeyi ver(e)mezler..

Saygılarımla..