Merhabalar..
Yazınız çok net değil ama yazınızdan anladığım şu:
Arsa vasıflı bir gayimenkul, projelendirmeden (kaçak - ruhsatsız) olarak 25 yıl önce inşaa edilmiş. Aslında TEK bir tapusu var. Ve onunda vasfı "ARSA".
Siz 3 hisseli arsa tapusunun bir kısmını satmak istiyorsunuz. Ancak kat mülkiyeti kurmak istemiyorsunuz. Arsa tapulu olarak satmak istiyorsunuz..

Anladıklarım doğru ise aşşağıdaki bilgiler işinize yarıyacaktır. Değil ise lütfen daha açık bir yazı ile probleminizi tekrar yazın.

1) Tapuya giderek sahip olduğunuz hisseyi dilediğiniz kişiye satabilir /hibe edebilirsiniz.
2) Tapuya giderek önce kat irtifakı kurmazsanız (ki bu sandığınız kadar basit bir işlem değil), binanızın bağımsız bölümlerini işletemezsiniz. Yani arsa tapusu olarak satabilirsiniz ancak tapuda sattığınız taşınmazın vasfını daire, dükkan, depo gibi betimleyemezsiniz ve onlara numara veremezsiniz.
kat ittifakı kurmak için: Öncelikle binanız belediye üzerinde hâla bir arsa. Bu anlamda bir proje çizdirmeli ve belediyeye tastik ettirmelisiniz. Ancak şuan binada bağlı bulunduğunuz belediyenin verdiği irtifadan (kat sayısından) daha fazla kat var ise projeniz onaylanmaz. Dahası, belediye 100 m2 arsanızın 70 m2 sine imar veriyor ise ancak sizin binanız şuan 100 m2 ise yine projeniz onaylanmaz.
Bunun anlamı: öncelikle tapunuzun fotokopisi ile bağlı bulunduğunuz belediye gidiniz. Ve yetkiliye şu soruları sorunuz:
1) Arsamın kaç kat imarı var (irtifa) ?
2) yeni yapılacak yapı tabanda kaç m2 olmalı ?

Belediyeden aldığınız cevaplar ile binanızın şuanki hali farklı ise, o farklılıkları gidermeden belediyede bir işlem yapamazsınız..

----------------------------------

Tüm bunların yerine size çok daha basit bir yol önerebilirim.

Arsanının 3 hisse sahibi (tüm hissedarlar) tapuları ile beraber bir notere gidersiniz.
Binanın 2 dükkan 3 ev den oluştuğunuz ve kendi aranızda "rıza-i taksim sözleşmesi" yapmak istediğinizi söylersiniz. Mümkün ise kağıt üzerine temsili bir çizim ile hakkınıza düşen kısımları belirtirsiniz.
Rıza-i taksim bağlayıcı değildir. Yani en azından belediyede ve tapuda bir şerh hakkına sahip değil. Ancak ileride sizin yada çocuklarınızın arsa sahipleri ile sıkıntı yaşamanız durumunda kanun karşısında sözü geçebilecek bir belge olacaktır.
Noterden sonra tapu dairesine giderek arsanızın adınıza düşen hissesini satabilirsiniz.
Bu yol en kısa ve ucuz yoldur.

Tapu için gerekli evrakları öğrenmek istiyorsanız BU LİNKE BASINIZ
Daha fazla bilgiye ihtiyaç duyarsanız, tekrar yazabilirsiniz.

Kolaylıklar diliyorum..