Emlak Kursu
Türkiye'nin ilk MEB onayli
Emlak ve Danismanlik Kursu
0212 654 17 60

www.emlakkursu.com
Çekmeköy Gayrimenkul
Çekmeköy Bölgesinde Lider
Gayrimenkul Ofisi

www.cekmekoygayrimenkul.com
Hazir Emlak Sitesi
Emlak Ofisleri Için
Profesyonel Hazir Emlak Sitesi

www.haziremlaksitesi.com
Kurumsal Emlak Sitesi
Kurumsal Emlak Ofisleri Için
Profesyonel Kurumsal Emlak Sitesi

www.kurumsalemlaksitesi.com

Gönderen Konu: 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun  (Okunma sayısı 85198 defa)

0 Üye ve 1 Ziyaretçi konuyu incelemekte.

Çevrimdışı İbrahim EROL

  • Çekmeköy Gayrimenkul
  • Yönetici
  • *****
  • İleti: 685
  • Cinsiyet: Bay
  • Bölgesinde Lider Gayrimenkul Danışmanı
    • Çekmeköy Gayrimenkul
ÖNCE LÜTFEN FACEBOOK SAYFAMIZI BEGENİN VE ARAMIZA KATILIN....

http://www.facebook.com/koyuqri
 




[/size]


6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (GGK) Uygulama Alanı

1-) Kiralanan yer musakkaf (çatılı) bir taşınmaz olmalıdır. "Musakkaf" deyimiyle, taşınmazın bir "sakf" altında olması, yani üstü örtülü olması ve duvarları bulunması kastedilmektedir.

2-) GGK.M.1'de adi kira-hasılat kirası ayrımı yapılmaksızın "gayrimenkul kiralarından" bahsedilmekle birlikte Yargıtay, genellikle hasılat kiralarına verilen taşınmazları, GGK.nun uygulama alanı dışında tutmaktadır.

3-) Kiraya konu olan taşınmaz, belediye sınırları içinde veya iskele, liman veya istasyonlarda bulunmalıdır.

4-) Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre, devletin özel kanunlara dayanarak subay, astsubay ve memurlara tahsis ettiği konutlar da kamu mallarından olduğundan GGK.nun uygulama alanı dışında kalır.

Kira Sözleşmesi Düzenlenmesi

Kira sözleşmesinin, geçerli olabilmesi için yazılı olması veya belirli bir şekilde yapılmasının şart olmadığın belirtmiştik. Ancak isbat açısından kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında sayısız yarar bulunmaktadır.

Bir kira sözleşmesinde, kiralayan ve kiracının adları, soyadları ve ikametgahları ayrı ayrı yazılı olmalıdır. Ayrıca kiralanan bulunduğu adres veya –açık adresi yoksa- tapu bilgileri yazılmalıdır. Kira bedeli ve kira süresi hem rakamla ve hem de yazıyla yazılmalıdır. Kira bedelinin ne suretle ve nereye, her ayın kaçıncı gününe kadar ödeneceği yazılmalıdır. Kiralananın tahsis amacı (ne için kullanılacağı) ve kiralayanın yazılı onayı olmaksızın değiştirilemeyeceği yazılmalıdır. Kiralananın kiracıya teslim edildiği andaki durumu etraflıca açıklanmalı; gerekiyorsa fotoğrafları çekilerek tarafların imzaları tahtında sözleşmeye iliştirilmelidir. Kiralanan ile teslim edilen demirbaş eşyanın nelerden ibaret bulundukları ve ne halde oldukları belirtilmelidir. Ayrıca bunlar dışında, tarafların anlaşmalarına uygun olarak kiralananda kimlerin oturacağı ve bir başkasına devredilemeyeceği veya alt kiraya verilip verilemeyeceği; herhangi bir aya ait kira bedelinin vadesinde ödenememesi halinde, o dönem sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ihtara hacet kalmaksızın o anda muaccel olacağı (vadeleri gelmiş sayılacağı) gibi pek çok husus kira sözleşmesinin “özel şartlar” bölümüne ve/veya sözleşmeye eklenecek tutanaklara yazılmalıdır.

Kiracı veya kiraya veren adına bir başka kişi temsilci veya vekil sıfatıyla sözleşmeyi imza edeceklerse, mutlaka bu sıfatlarını isimleri yanına yazmalıdırlar.

Eğer sözleşmeyi kiracının müşterek ve müteselsil kefili sıfatıyla imzalayan bir başka kişi varsa, bu kişinin kefilliğinin hangi süre için geçerli olduğu net bir şekilde belirtilmelidir. Zira, “sözleşmenin yenilenmesi halinde ve yenilendiği sürece kefilliğin geçerli olacağına” dair konulan kayıtlar; kefilin belirsiz bir süre sorumluluğunu doğuracak nitelikte olmakla, sözleşmenin yenilenmesi halinde yeni dönemler için kefalet ilişkisinin Yargıtay içtihatlarına göre geçerli olamayacağı belirtilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

İmzaları noterlikçe tasdik edilmiş kira sözleşmesini, taraflardan her biri, tapu idaresine verip tapu kütüğüne şerh edilmesini isteyebilir. Bu taktirde kiralanan, henüz kira müddeti dolmadan bir üçüncü kişiye satılırsa satın alan malik, 1 ay içerisinde “ihtiyacı olduğundan bahisle” ihtar gönderip, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açamaz; ihtiyaç iddiasıyla dava açabilmek için mutlaka dönem sonunu beklemesi gerekir. Bu şekilde şerhin, özellikle 3,5,10 yıl gibi uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı yönünden büyük yayarı vardır.




Kira parasının ödenmesi

Eğer bu konuda sözleşmede bir hüküm varsa ona uyulur. Sözleşmede bu konuda bir hüküm yoksa o taktirde kira bedeli, kiralayana (kiraya verene) götürülerek ödenir. Bunun için bizzat gitmek şart olmayıp, istenirse kiraya verenin adresine posta havalesiyle ve “konutta ödemeli” olarak gönderilebilir.

Herhangi bir aya ait kira bedelinin vadesinde ödenememesi halinde, o dönem sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ihtira hacet kalmaksızın o anda muaccel olacağı (vadeleri gelmiş sayılacağı) gibi pek çok husus kira sözleşmesinin “özel şartlar” bölümüne ve / veya sözleşmeye eklenecek tutanaklara yazılmalıdır.

Kiracı veya kiraya veren, adına bir başka kişi temsilci veya vekil sıfatıyla sözleşmeyi imza edeceklerse, mutlaka bu sıfatlarım isimleri yanına yazmalıdırlar.

Eğer sözleşmeyi kiracının müşterek ve müteselsil kefili sıfatıyla imzalayan bir başka kişi varsa, bu kişinin kefilliğinin hangi süre için geçerli olduğu net bir şekilde belirtilmelidir. Zira, “sözleşmenin yenilenmesi halinde ve yenilendiği sürece kefilliğin geçerli olacağına” dair konulan kayıtlar; kefilin belirsiz bir süre sorumluluğunu doğuracak nitelikle olmakla, sözleşmenin yenilenmesi halinde yeni dönmeler için kefalet ilişkisinin Yargıtay içtihatlarına göre geçerli olamayacağı belirtilmektedir.

Hisseli Taşınmazlarda Durum Hisseli

Taşınmazlarda paydaşlar, tek başlarına, kendi hisselerini kiralayamadıkları gibi taşınmazın tamamını da kiralayamazlar. Taşınmaz, iştirak halinde mülkiyete konu ise ya oy birliğiyle veya tayin ettikleri temsilci vasıtasıyla kiralayabilirler. Şayet taşınmaz müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğu ile alacakları

Kiralayanın ( Kiraya Verenin) Görevleri

1-) Kiralananı, sözleşmeyle güdülen amaca uygun olarak kullanılmaya elverişli bir duruda kiracıya teslim etmek ve sözleşme devam ettiği sürece de bu şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

2-) Sözleşme süresince ortaya çıkan zorunlu tamiratı yaptırmakla yükümlüdür.

3-) Üçüncü kişilerin, kiralanan üzerinde kiracının haklarıyla bağdaşmayan hak iddialarını veya kiracının, kiralananı sözleşme gereğince kullanmasını önleyen engelleri ortadan kaldırmakla yükümlüdür.

Kiracının Hak ve Görevleri

1-) Kiralananı kullanırken tam bir özen göstermekle ve apartman ( apartmanda bir veya birkaç bağımsız bölüm) kirasında, yapıda oturanlara karşı gereken ödevleri yerine getirmekle yükümlüdür.

2-) Kira parasını, sözleşme ile veya mahalli teamüle göre belli olan zamanlarda ödemekle yükümlüdür.

3-) Sözleşmede gösterilen diğer paraları da ödemekle yükümlüdür.

4-) Kiralanan da , yapılması kiralayana düşen tamirat gerekliliği doğar veya bir üçüncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürerse, kiralayana durumu hemen bildirmekle yükümlüdür.

5-) Sözleşme sonunda kiralananı, aksi kararlaştırılmamışsa- teslim aldığı zamandaki haliyle normal kullanıma bağlı yıpranmalar müstesna olmak üzere teslim etmekle yükümlüdür.




Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi

Kira sözleşmesinin sürenin bitiminde ne suretle yenileneceğine ilişkin bir hüküm sözleşmeye konulmuşsa, yenilenme buna göre olur. Sözleşmede böyle bir hüküm olmamasına rağmen, müddet bitiminde taraflar bir araya gelip karşılıklı iradeleri tahtında anlaşırlarsa Bu halde de anlaştıkları şekilde sözleşme yenilenmiş olur. Ancak bu konu da taraflar, hiçbir girişimde bulunmayıp susarlarsa o takdirde sözleşme, aynı şartlarla zımnen yenilenmiş olur.(BK 263)

Eğer sözleşme 6570 Sayılı Yasa hükümlerine tabi bir taşınmaza ilişkin ise ve bu halde kiracı, sözleşmenin yenilenmesini istemiyorsa; sözleşmenin bitmesinden en az 15 gün önce kiralananı, tahliye edeceğini, kiralayana yazılı olarak bildirmesi gerekir. Aksi halde, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzatılmış sayılır (GKK m.11)

KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER

1-) Kiracının temerrüdü

Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden evvel muaccel olmuş (vadesi gelmiş) kira paralarını ödemezse, kiralayan 6 ay veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde 30 günlük ve daha kısa süreli sözleşmelerinde ise 6 günlük bir süre tayin ederek, kiracıya , birikmiş ve ödenmemiş kira paralarını, ihtarın tebliğinden itibaren belirtilen sürede ( 30 veya 6 gün içinde ) ödemediği takdirde, bu sürenin bitiminde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. Bu süre ihtarın kiracıya bildirimi gününden işlemeye başlar.

2-) Feshin İhbarı ( Bozmanın Bildirimi)

Kira için ne açıkça ve ne de zımnen (üstü kapalı olarak) bir süre tayin edilmemişse; gerek kiracı, gerek kiralayan ihbar suretiyle sözleşmeyi bozabilir. Sözleşme de aksi kararlaştırılmamış ise taraflardan her biri BK.md.262’de belirtilen kurallar uyarınca feshi ihbar edebilirler.

3-) Sözleşmeye Aykırı Davranış

Taraflardan herhangi biri, sözleşmede belirttikleri konulara uymazlarsa, diğer taraf sözleşmeyi feshedebilir. (BK.m.250.252)




4-) Önemli Sebeplerden Dolayı Feshi Bildirme

Belirli bir süre için yapılan taşınmaz kirasında, sözleşmenin yerine getirilmesini çekilmez duruma sokan sebepler doğarsa, iki taraftan her biri, diğer tarafa tam bir tazminat vermek ve kanuni sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesinin bitiminden önce feshi ihbar edebilir.(BK.264)
5-) Kiracının Ölümü

Kiracı ölürse; gerek mirasçıları, gerek kiralayan, 1 yıl ve daha uzun süreli kiralarda yasal sürelere uymak şartıyla, tazminat vermeksizin, sözleşmenin en yakın zaman için feshini bildirebilirler. (BK.m.265)

KİRALANIN TAHLİYESİ DAVALARI

Kiracı; Borçlar Yasa’nın 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’a aykırı olmayan tüm hükümlerine riayet etse bile 6570 Sayılı Yasa kapsamına giren taşınmazlarda, kiralayan bu kanunun 7. Maddesine gösterilen hallerde tahliye davası açabilir.





1-) Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edileceği bildirilen tarihte tahliye edilmezse, kiralayan icra dairesine müracaatla tahliye isteyebilir. (GKK.m.7/a) Ayrıca Yargıtay’a göre, cezai şart kararlaştırılmamışsa , günün de boşaltmama halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir.Örneğin kiracının taahhüt ettiği tarihte tahliyeyi gerçekleştirmemesi halinde geçecek her gün belirli bir miktar para ödenmesinin şart koşulması geçerlidir. Ancak cezai şartın kira bedelini çok aşması halinde hakim tarafından indirilmesi gereğine işaret etmektedir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olmasının ilk koşulu, yazılı olması ve tahliyenin hangi tarih için taahhüt edilmiş olduğunun gösterilmiş olmasıdır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olmasının bir diğer koşulu; kiracının kira sözleşmesini yaptıktan sonraki bir tarihte tahliye taahhüdünü imzalamış olması gereğidir.. Yargıtay, ilk kira sözleşmesi imzalandığı esnada, ne pahasına olursa olsun bir yer bulmak çabası içerisinde ki kiracının, bu taahhüdü özgür iradesi ile değil fakat, müzayaka halinde imzaladığının varsayılması nedeniyle böyle bir uygulama tesis etmiştir. Bu itibarla ilk kira sözleşmesi içerisinde yer alan “yazılı tahliye taahhüdü”, her halükarda geçersizdir. Ancak ileriki dönemlerde kira sözleşmesi yenilenirken düzenlenen yeni yazılı kira sözleşmesine “tahliye taahhüdü” konulmuşsa bu geçerli olur . Çünkü burada kiracının, kiralananı kullandığı bir sırada ve zorunlu olmadığı halde tahliyeyi taahhüt ettiği varsayımı söz konusu olur.

Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış (imzalamış) olmalıdır.Eğer Kiracı birden fazla ise tüm kiracıların taahhüde bulunması gerekir.

Tahliye taahhüdü, kira süresinin sonu için yapılmışsa bu sürenin bitiminden, başka bir tarih için yapılmışsa o tarihten itibaren 1 ay içinde kiralayan, icraya veya mahkemeye başvurarak tahliyeyi talep etmelidir. Bu 1 aylık süre geçirilecek olursa tahliye taahhüdünün hükmü kalmaz.

Yargıtay, bazı şartlara bağlı tahliye taahhütlerini veya sözleşmenin her uzamasında yeniden alınan birden fazla tahliye taahhütlerini geçerli saymamaktadır.

2-) Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı İki Haklı nedeniyle Tahliye

GKK.M.7/e bendine göre “kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında” kiralayan tarafından tahliye davası açılabilir.

Bu hüküm, ihtarla verilen mehil içinde kira parası ödenmiş olsa dahi, yine tahliyeye olanak sağlaması bakımından BK.260’dan ayrılır.

İhtar, kira bedelini ödeme borcunun sözleşme, adet ve kanun hükmü gereğince belirli olan ifa zamanında ödenmesi halinde gönderilmişse haklıdır. Sözleşme de “kira bedeli her ay peşin ödenir.”hükmü varsa Yargıtay, bunun her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği şeklinde yorumlamaktadır.. Kiracı kira parasını muntazaman ve sürekli sözleşmedekilerden farklı zamanlarda yatırıyor ve kiralayan da bunları böylece kabul ediyorsa ödeme vadesi zımnen değiştirilmiş addolunur ve sözleşmede yazılı tarihe dayalı ihtar haklı olmaz. Bundan başka kiracı kiralayanın ikametgahına giderek kira parasını ödemek istemiş ve kiralayan almaktan kaçınmışsa, gene ihtar haklı olmaz. Kiracı bu durumu tanıkla da ispat edebilir. Yargıtay’a göre “ihtarın haklılık kazanabilmesi için konusu teşkil eden kira parasının tebliğden sonra ödenmesi gereklidir; kira parası ihtarın yapıldığı gün ödenmişse paranın ihtardan sonra yatırıldığının ispatı, ihtarın haklılığını iddia eden davacıya aittir.”

Kira tespit davası açılmış ve karar kesinleşmişse, birikmiş fark alacakları için çekilecek ihtar haklı olur.

İhtarın haklı olmasının yanında yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmiş olması da gerekir. İhtar noter aracılığıyla, yahut mektup veya telgrafla yahut icradan gönderilecek ödeme emriyle yapılabilir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre telgraf şeklinde ihtarın geçerli olması için muhataba bizzat yapılması gereklidir. İhtarın BK.260’daki hükümleri (mehil ve ihtar) içermesi de şart değildir. Hangi aylara ilişkin olduğunun ve tutarının belirtilmesi yeterlidir.

İki haklı ihtarı bir kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Ayrıca bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ait kira bedelleri için iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Sözleşmedeki kira süresi bir yıldan fazla ise, bu süre içerisindeki birer yıllık sürelerde iki haklı ihtara yol açma, tahliyeye sebep olur. Yargıtay’a göre kira süresi bir yıldan az ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye söz konusu olamaz.

Kira süresinin sonunu takip eden ay içinde tahliye davası açılmış olmalıdır.BK.m.260’a göre açılacak dava için kural olarak bir süre sınırlaması olmamasına karşılık burada, dönem sonundan itibaren 1 aylık süre öngörülmüştür. Yargıtay bu sonuca İİK.272.maddedeki 1 aylık süreyi kıyasen uygulamak suretiyle varmaktadır.Eğer belli olmayan süreli bir kira akdi söz konusu olursa, bu halde BK.m.262 uyarınca dönem sonu feshi ihbarla belirlenmelidir.

Yargıtay, içtihatlara göre , kiralayan kira süresinin sonunu takip eden kira parasını ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin almışsa, kiralayanın dava hakkı sonraki dönme kadar düşmüş olur.

3-) Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

GKK. Md.7/b bendine göre, kiralayan”gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa, kira akdinin hitamında” tahliye davası açabilir. Burada da tahliye davası, dönme sonunu takip eden 1 ay içinde açılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme yenilenmiş olur.

İhtiyaç sebebini ileri süren kiralayanın malik olması şart değildir. Yargıtay’a göre, intifa hakkı sahibi olan kiralayan veya kiralananın bir kısmını alt kiraya vermiş olan kiracı, ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açabilir. Kanunda sayılan ihtiyaç sahipleri dışında evlatlığın ihtiyacı için de dava açılabilir.

Yargıtay, işyeri kiralarından farklı olarak konutlarda, kiracının kendisinin de kiracı olmasını, her an tahliye tehdidi altında bulunuyor olması olarak değerlendirip, bu nedenle ihtiyaç iddiasını kabul etmiştir. Kiracının veya eşinin sağlık durumunun kiraya verdiği konuta geçmesini gerektirmesi halinde de ihtiyaç varit sayılmalıdır. Bundan başkan memur olan kiralayanın tayinini çıkması veya emekliye ayrılıp yerleşmek düşüncesi ile gelmek istemesi hallerinde de ihtiyacı yerinde görülmelidir.Bundan başka kiralayanın oturduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması veya burasının yüklü olan giderlerini karşılamakta güçlük çekiyor olmasını da ihtiyacın varlığına karine almak gerekir.

Yargıtay’a göre konut ihtiyacı iddiası samimi ve gerçek olmalıdır. Ayrıca ihtiyaç doğmuş ve güncel hale gelmiş olmalıdır. Örneğin hastalık dolayısıyla daire değiştirmek isteyen kiralayanın, kendi boşaltacağı daireyi kiracıya teklif etmemesi halinde tahliye davası ret olunmuştur.



Şayet kira sözleşmesinde; sözleşmenin feshinin, kira süresinin bitiminden önce belli bir sürede ihbar edilebileceğini dair bir hüküm varsa, kiralayan bu süre içinde ihbarname keşide etmek zorundadır. Aksi halde tahliye davası açamaz. Ayrıca kira sözleşmesi sona ermeden 1 ay öncesinde keşide edilen bir ihtarname ile sözleşmenin yenilenmeyeceği kiracıya bildirilmişse, artık yeni dönem başındaki dava açma süresi 1 aylık sınırlamaya tabi olmaksızın yeni dönem sonuna kadar dava açılabilir.

Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde açılacak davalarda, ihtarnameye gerek yoktur.; ancak ihtarname çekilmemiş olması nedeniyle sözleşmenin yenilenmeyeceği iradesi açıklanmamış olması sebebiyle bu ayın kira parasının ihtirazi kayıtla, yeni açılacak dava hakkı saklı tutularak alınmış olması gerekir. Dava açıldıktan sonra ödenen kira paralarının ise ihtirazi kayıtla alınması gerekmez.

4-) İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

GKK.md.7/c bendine göre kiralayan “ gayrimenkulü, kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında tahliye davası açabilir.”

Kiralayan, zaten mesleğini kendisine ait bir başka yerde icra etmekte ise, ancak bu yerin kiralanan kadar elverişli bulunmaması veya artık artan muamelelerine kafi gelmemesi dolayısıyla kiracısını çıkarttırıp onun yerine geçebilir.

Yargıtay’ın yerleşmiş ihtiyaçlarına göre, konut kiralarından farklı olarak, sadece kirada oturmak keyfiyeti boşaltma için yeterli bir sebep değildir; istemin kabulü için davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın, yapılacak ticaret bakımından daha elverişli bulunduğunun veya davacının tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanması gerekir.

Bir ticari şirketin ortağı, şirketin işyeri ihtiyacı için, kendisine ait kiradaki taşınmazı boşalttırmaz, meğer ki bu işyerini şirkete sermaye olarak koymuş olsun ve şirket sözleşmesinde bu yerin şirket bürolarına tahsis edilmiş olduğu belirtilsin.

Bir meslek veya sanatın icra edilecek olması konusunda Yargıtay son kararlarında ; bir kimsenin kendisi hesabına adam çalıştırmak ve kendisi sadece o işletmenin sahibi ve nazımı olarak bulunmak suretiyle belli bir meslek ve sanatı icra etmesinin de, “bizzat” deyiminin kapsamına girdiği” kabul olunmuştur.
Burada da işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması gereği aranmaktadır. Örneğin Yargıtay, kiralayanın boşalttığı dükkanı kiracısına vermeğe razı olmamasını veya kısa bir süre önce boşalan başka yerlerini başkalarına kiraya vermesini ihtiyaç iddiasında samimiyetsizlik olarak kabul etmektedir. Bundan başka kiralanan iddia edilen iş için elverişli olması gereklidir.

İşyeri ihtiyacının bir zaruretinin ifadesi olması gereğinden hareketle, Yargıtay, bazı kararlarında; fazla gelir sağlamak ve ticareti genişletmek amaçlarına yönelik talepleri kabul etmemiştir. Esas itibariyle ihtiyacın doğmuş olması gereği kuşkusuzdur; ancak bazen hazırlık yapılmasına yönelik pek yakında doğacak ihtiyaçlar için de tahliye istemi kabul görmektedir.

Yargıtay’a göre kira parasının arttırılmasını kiracıya teklif ettikten sonra işyeri ihtiyacını ileri süren kiralayan, mutlak surette kötü niyetli sayılamaz.

Kira başlangıcı ve süresinin belli olmadığı hallerde, kiranın başlangıcı, kiracının kiralanan girmesi şeklinde maddi bir olaya dayalı olmakla bu konuda tanık dinlenebilir. Ancak kira süresi, sözleşmenin unsurlarından olduğu cihetle bu konuda tanık dinlenemez. Ancak karşı yana yemin teklif edilebilir.

Davanın açılma süresi ile ilgili olarak, yukarıda konut ihtiyacına dayalı tahliye davaları için yapılan açıklamalar burada da geçerlidir.


GKK m15L1’e göre, “kiralayan 7. maddenin b,c,d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü, mücbir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Aksi takdirde kiralayan, GKK m.16 ‘da yazılı cezaya mahkum olduktan başka, kiracının, çıkarılma nedeniyle uğradığı zararı da karşılamakla yükümlü olur.

5-) Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği konuta bulunması nedeniyle tahliye:

GKK md.7/ son fıkraya göre “aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.”

Bu hükümden GKK 4. maddenin diğer bentlerinden farklı olarak yalnız malik olan kiralayan yararlanabilecektir. Bu nedenle açılacak tahliye davası, bir ihtar çekilmesine de hacet olamadan, her zaman açılabilir. Malik kiralayan bu yolla tahliyesini sağladığı konutu, yeniden kiraya vermekte de serbesttir.

Birden çok belediye şubeleri bulunan büyük şehirlerde, konutun farklı belediye şubelerinde bulunması, hükmün uygulanması için engel oluşturmaz. Ayrıca Yargıtay’a göre, konutun kirada bulunması da malik kiracının açacağı tahliye davasına engel oluşturmaz.

6-) Taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla tahliye :

GKK m7/ç bendi uyarınca, “gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet ve iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında tahliye davası açmak” mümkündür.

Burada BK.251’den farklı olarak, kiralananın kesin olarak tahliyesi öz konusudur, yalnız tadil, tevsi ve tamirden sonra eski kiracının tercihen kiralamak hakkı vardır; şu kadar ki tahliyeden önceki akitle sonra yapılacak akit, her birinden tamamen bağımsız ve ayrıdır.

Kiralanın yıkılıp yeniden yapılması veya imar maksadıyla esaslı surette tamir, tevsi veya tadil olunması gerekir. Yıkıp yeniden yapılmada imar aracı aranmaz; ancak, tamir, genişletme( tevsi) ve tadilin imar amacıyla yapılması şarttır. İmardan, mevcut binanın tamirat veya tadilat ile haraplıktan kurtarılması ve daha mükemmel bir hale sokulması anlaşılmalıdır.İmar amacının mevcut bulunup bulunmadığı bilirkişi raporu ile tespit olunur.

Yargıtay “eski olmayan apartmanda, asıl bünyesinde esaslı değişiklik yapılmadan, iş hanı haline getirilmesi için yapılan tadilatın imar kasdı yoktur” demektedir.

Yapılacak tadil, tamir veya genişletme esaslı olmalıdır. Yargıtay, “mecurdan iki odanın alınarak davacının oturduğu daireye ilavesini”; “bir dairenin mücerret iki daireye kalbini” mevcut dairenin yanındaki ile birleştirilerek genişletilmesini, asli haliyle muhafaza edilen binanın iç taksimatının değiştirilmesini, kiralanana iki kapı açılmasını, esaslı tadilat olarak kabul etmemiştir.

Yapılacak tamir, tadilat veya genişletme sırasında binanın içinde oturulamayacağı veya iştigal edilemeyeceği, fennen ve imar mevzuatına göre araştırılıp tespit edilmelidir. Davadan önce tasdikli projenin hazır olması şart değildir; dava sırasında da ibrazı mümkündür.

Müşterek bir mülkün yıkılarak yeniden inşa edilmesi söz konusu ise bu hususta paydaşların oy birliği ile karar almış olmaları gereklidir. Buna karşılık önemli tamirat yapılacaksa pay ve paydaş çoğunluğu ile alınan karar yeterlidir.

Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasını, malik olmayan kiralayan açabileceği gibi kiralayan olmasa bile malik de açabilir.

Tahliye davası, kira süresinin bitimini izleyen 1 ay içinde açılmalıdır. Belli olmayan süreli kiralananlar da BK.m 262’ye göre feshi ihbarda bulunulmuş olması gerekir.

Kiralayan, tamir ve tadilden sonra, eski kiracının tercih hakkını bertaraf etmeksizin, şeyi başkasına kiraya verecek olursa, cezai müeyyedilere maruz kalacağı gibi, bu yüzden eski kiracının uğrayacağı zararı tazmin ile de yükümlü olur. Kiralayan şeyi tadil veya tamir ettirmez veya inşaatı yaptırmazsa gene eski kiracının tercih hakkını bertaraf etmeden başkasına kiraya veremez.

7-) Gayrimenkulü iktisabeden şahsım mesken veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası

Gayrimenkulü Medeni kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse; kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla işyeri olarak kullanmak ihtiyacında ise , iktisap tarihinden 1 ay içerinde kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla, iktisabından 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
İhtarnamenin iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Tahliye davası ise iktisap tarihinden itibaren 6 aylık sürenin bitiminden itibaren açılabilir.6 Aylık süre dolmadan açılan dava reddedilir ve bu durumda artık süre dolduktan sonra da aynı sebebe dayanarak tahliye davası açılamaz.

Kiralananın satın alınması durumunda kiralayanın kira sözleşmesinden doğan bütün hak ve yükümlülükleri yeni malike geçmekle; yeni malik kira müddetinin bitiminde de GKK m.7/b VE C bentleri gereğince ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Özellikle kira sözleşmesinin iktisap tarihinden sonraki birkaç ay (altı aydan daha yakın bir sürede ) sonra bitiyor olması halinde bu haktan yararlanmak, yeni malik için daha avantajlıdır.

KİRALANAN GAYRİMENKULLERİN İLAMSIZ
İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Kiralayanın, mahkemeden bir tahliye kararı almaksızın, doğrudan İcra Dairesine başvurarak kiralananın tahliyesini sağlaması iki şekilde mümkün olur:

1-) KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (İİK.md.269)

Kiracı kira parasını zamanında ödemezse; kiralayan doğrudan icra dairesine Müracaatla, bir icra takip dosyası açtırılıp borçluya, 51 örnek numaralı 7/30 günlük ihtarlı ödeme emri gönderilir. Takip talebinde ve ödeme emrinde ödenmeyen borcun miktarı ve hangi aylara ait olduğu belirtilir; ayrıca borçluya bir itirazı varsa bunu 7 gün içinde ödemesi istenir. Aksi takdirde hakkında İcra Tetkik merciinden tahliye kararı istenebileceği ve alacağın tahsili için cebri icra uygulanacağı ihbar olunur.

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmediği gibi borcunu 30 gün içinde de ödemezse İcra Tetkik Mercii’nden tahliyesi istenir. Eğer kiracı, süresinde borca veya takibe itiraz ederse bu halde alacaklı/ kiralayan, gene İcra Tetkik Mercii’ne başvurarak itirazın kaldırılması ile birlikte kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu başvurunun, itirazın tebliğinden itibaren en geç 6 ay içerisinde yapılması gerekir. Kiracı gönderilen ödeme emri üzerine takibe konu borcu ödese bile bir haklı ihtara maruz kalmış bulunur.
İcra Tetkik Mercii talebi haklı bulur ve tahliye kararı verirse kiracı kiralanandan cebri icra yoluyla çıkarılır. Aynı zamanda aynı icra dosyası ile alacağın tahsili sağlanabilir.

2-) KİRA SÜRESİNİN BİTMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (İİK.M.272-276)

Bu tahliye sebebi 6570 sayılı GKK’a tabi olmayan kiralananlar için geçerlidir. Ayrıca kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir. Bu durumda kiralayan, kira süresinin bitiminde kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa 1 ay içinde İcra Dairesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Bunun üzerine kiracıya bir tahliye emri gönderilir ve kiracıya, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa bunu icra dairesini bildirmesi; aksi takdirde 15 gün içerisinde kiralananı tahliye etmesi istenir. Kiracı itiraz etmezse 15 gün sonra kiracı zorla kiralanandan tahliye ettirilir. İtiraz ederse, kiralayanın başvurusu üzerine İcra Tetkik Mercii Mercii talep haklı ise tahliyeye karar verir.

Eğer kiralanan 6570 Sayılı Yasa kapsamına giriyorsa, bu takdirde şayet geçerli bir “yazılı tahliye taahhütnamesi” varsa, buna dayanılarak, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde aynı başvuru yapılabilir.






KİRA TESBİT DAVALARI
Genel Olarak Tespit Davaları

Genel olarak tespit davaları, hukuki bir ilişkinin varlığı veya yokluğu hakkında kesin hüküm teşkil edecek bir karar elde etmeye yönelik davalardır.Bu da kendi arasında “olumlu tespit davaları” ve “olumsuz tespit davaları” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Olumlu tespit davası; davacının varlığını iddia ettiği hukuki ilişkinin davalı tarafından inkar halinde başvurulan ve bir hukuki münasebetin mevcut olduğunun tespiti istenen davadır.
Olumsuz tespit davası ise davacı tarafından iddia edilen bir hukuki ilişkinin mevcut olmadığının tespitine ilişkin davadır.Örneğin “borçsuzluğun tespiti davası” gibi.

Kira Tespiti Davaları:

Taraflar, kira ilişkisi kurulurken kira parasını birlikte belirlerler.Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde esas itibariyle bu konuda bir sınır olmayıp, kira bedeli karşılıklı anlaşma ile serbestçe kararlaştırılır.Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi söz konusu olduğunda , taraflar, yeni kira dönemine ilişkini kira parasının tespitinde anlaşamazlarsa, mahkemeye başvurarak “kira tespiti davası” açarlar.Mahkemenin kira bedelini tespit edeceği karar kesinleştikten sonra taraflar,belirlenen kira bedeline uymak zorunda kalırlar.

Kira tespiti davası açabilmek için;
- Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Gayrimenkul 6570 Sayılı Yasa kapsamına girer nitelikte bulunmalıdır.
- Davacının, dava açmakta hukuksal yararı bulunmalıdır.

Kira tespiti davası açmadan önce kiracıya ihtar gönderilmiş olması şart değildir.

Ancak, bu taktirde belirlenecek kira parası; ihtarname veya ihbarnamenin veya dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden yeni dönem için geçerli olur.Ancak bu halde de tebliğ tarihi ile yeni dönem başlangıcı arasında en az 15 günlük bir süre geçmiş olmalıdır.Aksi taktirde belirlenecek kira parası, bir sonraki dönem için geçerli olur.

Bu duruma göre kira tespiti davası açacak kiralayanın yapması gereken şudur: Yeni dönem başlangıcından en az 15 gün öncesinde kiracıya dava dilekçesi veya ihbarnamenin tebliğ edilmesi şartıyla kira artışı talep eden bir ihtar çekmeli veya doğrudan dava açmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinde, “sözleşmenin yenilenmesi halinde kira parasının artırılacağına dair bir kayıt” (artış kaydı) var ise bu halde ihtarname gönderilmese de ihtarname gönderilmiş gibi kira tespit davası açılabileceğini belirtmektedir.

Buna göre eğer yeni dönem başlangıcından 15 gün öncesinde tebliğ olunacak şekilde kiracıya “kira bedelinin artırılması” istemini içeren bir ihtarname veya ihbarname gönderilmişse veya kira sözleşmesinde bir “artış kaydı” mevcut ise bu halde yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere açılacak kira tespit davası, o dönemin sonuna kadar açılabilir.

Kira tespit davası açılabilmesi için de diğer tespit davalarında olduğu gibi davacının, dava açmakta bir “hukuki yararının” bulunması gereklidir. Aksi taktirde hakim, bu durumu re’sen (görevinden ötürü-kendiliğinden) gözeterek davayı reddeder.

Kira tespit davası, sözleşmede yetkili mahkeme belirtilmişse orası, değilse davalının ikametgahı veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Mahkemenin tespit edeceği kira bedeli,ancak kesinleştikten sonra karşı yandan icraen istenebilir.Ayrıca hüküm kesinleşinceye kadar artış farkları için faiz de talep edilemez.Hükmün kesinleşmesinden itibaren farkların ödenmemesi temerrüde yol açar.

Kira tespit davasını, malik olmayan kiralayan açabileceği gibi, kiralayan durumunda bulunmayan malik de açabilir. Kiracı ise ancak, koşullarının bulunması halinde “kira bedelinin indirimi” nedeniyle tespit (uyarlama) davası açabilir.

Kira Parası ve Kira Tespit Davaları ile İlgili Yargıtay Görüşleri:

Önceki malik ile yapılan kira sözleşmesindeki kira parasının artışı şartı, malikin değişmesi halinde dahi kiracıyı bağlar.

Bir aya ait makbuz veren kiralayan, eğer ihtirazı kayıt (çekince) koymamışsa o aydan önceki tüm kiraları da almış sayılır.

Kiralayan malikin değişmesi durumunda, keyfiyet henüz ihtarname ile kiracıya bildirilmezden önce kiracının, eski malike yaptığı ödeme geçerli olur.

Kira bedeline ilişkin alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir.Ancak kiracının
kullandığı elektriğin bedelini kiralayan öderse, bunu 10 yıl içinde isteyebilir.

Kira sözleşmesindeki kira parasının her yıl örneğin %70 artırılacağına dair koşul, yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.Takip eden dönemlerde ise bu hüküm geçerliliğini yitirir.

Müşterek mülkiyete konu kiralananlarda, kiracı – paydaşlar dışında üçüncü kişi ise artıştan, tespit davasını açan paydaşlar kendi payları oranında yararlanırlar; iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise paydaşların tamamı veya tamamının yetkili kıldığı temsilci açabilir.

Yazılı kira sözleşmesinin değiştirildiği iddiasının yazılı delille ispatı gerekir.

Yargıtay ,1994 Yılı’ndan itibaren kira bedeli ilk sözleşmeyle belirlendikten veya Mahkemece “hak ve nesafete “ göre tespit olunduktan itibaren üç kira dönemi geçmemişse, artışın DİE ‘nin açıklayacağı “toptan eşya fiyatları artış endeksi”ne göre yapılacağını, ancak bu oran %65’den yüksek oluşmuşsa bile artışın bu tavanla sınırlı olması gerektiğini, içtihat etmişti. Şimdi ise 6570 Sayılı Yasaya eklenen 18.02.2000 tarihli geçici madde ile önceden yapılmış kira sözleşmelerinin, yasanın yürürlüğünden itibaren kira artışına konu oluşturması halinde yapılacak kira artışlarını 2000 yılı için %25 ile 2001 yılı için de %10 ile sınırlamıştır.Hukuk tekniğine ve hukukun genel ilkelerine uygun bulunmayan bu değişiklik aleyhine, Anayasa Mahkemesi’nde iptal davası açılmış olup dava derdesttir.Ancak anılan yasa maddelerinin iptal edilinceye kadar geçerli ve bağlayıcı olacağı kesindir.


http://www.facebook.com/koyuqri

« Son Düzenleme: 20 Mayıs 2011, 11:58:13 Gönderen: Koyu GRİ »
Realty World Garanti Gayrimenkul
Çekmeköy Taşdelen Sancaktepe Bölgesinde
Uzman Gayrimenkul Danışmanı

İletişim: 0216 526 26 01 ve 0532 310 87 37
Web Sitesi ve İlanlarımı Görmek İçin TIKLAYIN



 


* Emlak Forum un En Popüler Bölümleri